房建专题丨烂尾工程下的建设工程价款优先受偿权

摘要：

随着我国城市化发展进程的加快，各地新开工建设的工程项目数量、规模都在逐步扩张，然而，在欣欣向荣的工程建设背后，部分建设工程因各种原因停工、烂尾，造成极大的资源浪费的同时，由此引发的工程欠款和农民工工资拖欠问题也日趋严重。建设工程价款优先受偿制度首次规定于我国法律规定之中系在1999年出台的《合同法》286条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）生效后的第八百零七条取代了《合同法》第二百八十六条，同时保留了建设工程价款优先受偿的规定。

正文：

一、建设工程价款优先受偿权的定义与性质

建设工程价款优先受偿权（以下简称优先受偿权）是指发包人在没有按照预先约定的时间向承包人支付工程款项时，承包人优先享有对其施工的工程折价、拍卖所得资金的权利。它属于债权优先权的一种，能够最大限度地实现对承包人利益的保护。

二、工程“烂尾”的定义、原因和后果

（一）在实践中我们通说的“烂尾楼”，一般指的是已经开工的并取得一定建筑结果的建筑，由于各种原因，在很长时间内没有恢复施工的建筑，这种情形的出现极大地浪费了土地资源，同时也为社会带来一定负面影响，不利于社会的和谐稳定发展。

（二）我国经过多年的房产改革，住房的价格已经逐渐偏离使用价值和居民的消费能力，在此情况之下，房产的“泡沫”经济一旦破裂，必然会产生“烂尾楼”，其原因不外乎以下几种：1、资金链断裂；2、项目定位失误；3、司法机关查封；、4、违法建筑。

（三）我国房地产市场总体上仍称不上完善、健康。根据某裁判文书网查询，可得知自2018年开始，我国各地法院每年有关建设工程施工纠纷的判决书数量均超过了十万份（2021年因受疫情影响开始减少

2011-2022年全国各地法院作出的案由为建设工程纠纷的判决书（单位：份）

时至2022年，楼市更是出现大规模动荡，我国房地产市场受到前所未有的冲击，大批的企业出现资金链断裂导致工程停工，如果无人接盘，很容易出现该工程即彻底烂尾的风险，在此种情形之下，如何保证承包人的合法权益？显然，建设工程价款优先受偿不失为一条道路。

三、工程烂尾情形下，承包人可主张优先受偿权的依据

《民法典》第八百零七条规定了承包人的建设工程价款优先受偿权，此为法律明文规定的承包人合法享有的法定权利，其行使不需要当事人在建设工程施工合同中予以约定。而对于在工程烂尾情形下，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释一》（下称解释一）第三十九条规定：未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。意味着无论工程是否烂尾，承包人在工程质量合格的前提下，都是有行使建设工程价款优先受偿权的权利的。

四、工程烂尾情形下，行使优先受偿权的条件、行使范围

（一）行使条件

承包人行使价款优先受偿存在一定的条件，大致如下四点：1、发包人未按照建设工程施工合同约定支付建设工程价款；2、发包人经承包人催告后，在合理期限内仍未支付建设工程价款；3、建设工程依其性质，宜折价、拍卖；4、承包人与发包人可以协议将该工程折价，或者请求人民法院将该工程依法拍卖；关于建设工程施工合同是否有效如何影响优先受偿权的行使，在实践、理论中均存在不同观点，此不赘述。另外，在工程烂尾的情形之下，自然需要符合《解释一》第39条所规定的工程需达到质量合格。

（二）行使范围

《解释一》第四十条第一款属于法律规则中的委任性规则，其仅规定“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定”，并未直接规定该范围区间，其指向的国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定主要有住建部、财政部印发的《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号）第1条第1项的规定“建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金”；原建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》规定的“工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。”同时，该条第二款规定，承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。因此，优先受偿权的范围包括成本、利润、税，不包括利息、违约金、损害赔偿金。

五、优先受偿权的期间和起算点

在《解释一》中，对具体的行使期限作出了详细规定，第四十一条规定：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。对于已经竣工验收备案的工程来说，承包人依据本条主张自身权利并不算困难，然而在工程未完工的烂尾情形之下，上述的“发包人应当给付建设工程价款之日”如何认定，是实践中优先受偿权之争的难点，即建设工程价款优先权的起算点为何时？

实践中关于此点有不同观点，如以约定的竣工日期起算、以停工之日起算、以建设工程施工合同终止或解除之日起算等等，笔者认为，答案在法条中其实已经透露，《解释一》第四十一条：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算；第二十七条：利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。

六、实现价款优先受偿的方式

实现价款优先受偿的方式大体分为诉讼、非诉两种，《民法典》中所规定的具体表现形式“与发包人对工程协议折价或者申请法院拍卖”，即对应该两种方式。具体而言，若达成上文构成的条件，承包人可以：1、在应付工程款之日起18个月内提起诉讼或仲裁，请求确认享有工程价款优先受偿权；2、承包人请求法院拍卖工程以实现优先权；3、承包人与发包人自行协议将工程折价。在此之外，关于建设工程价款优先受偿权能否排除执行，笔者认为，首先，排除执行的权益范围应当为“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”，而很明显建设工程价款优先权在本质上仅为债权优先权，是债权实现的优先顺位权，其不能达到排除执行的优先级标准，因此，案外人不能以其对被执行的建设工程享有优先受偿权为由要求停止执行，而应当在执行程序中向执行法院申请分配、提出优先受偿主张。

七、小结

由上文综合论述可知，在建工程未交付也未结算的烂尾情形下，法律倾向于保护承包人的诉权。因案涉工程未办理结算，则欠付工程款的具体数额未确定，诉讼时效也不能起算（如最高院在元成龙与延边航北房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷申诉、申请民事判决书（2017）最高法民再229号中认为：案涉工程虽然未经竣工验收，但航北公司认可于2010年10月已交付并使用，因此航北公司依法应支付拖欠的工程款。因双方对案涉工程未进行结算，航北公司欠付元成龙工程款的具体数额未确定，元成龙提起本案诉讼并未超过诉讼时效。），这便给予了承包人近乎无限的优先受偿权行权期间，或许有人会认为如此之久的行权期间是否增加诉累，浪费司法资源，笔者认为，建设工程价款的请求权并非同一般的债权请求权一样，其关乎的不只是个人的合法利益，它直接影响到的是参与建筑工程施工的农民工的生存权益，近年来，由于发包人擅自截留拖欠承包人所应得的巨额工程款，导致了大量的建设工程纠纷，“农民工讨薪难”正在从行业内部问题走向社会问题、法律问题，《民法典》、《解释一》的出台无疑是对该问题的解答与一种表态。